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首套房贷利率上浮 谁会是最后赢家?

作者/Rosa124 2017-06-19 12:16 0 0 来源: FX168财经网人物频道

近来,“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧,一些二三线城市也不断跟进,部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。

最近,“北上广深”等一线城市纷纷上调首套房房贷利率,此趋势已逐步蔓延至二三线城市。监测数据显示,5月份全国首套房房贷平均利率为4.73[[%]],同比去年5月份则是4.45[[%]]。

 

图片来源融360.jpg

(图片来源:融360)

以北京为例,自今年5月1日起,房贷利率普遍有所上调。首套房房贷执行基准利率,不再有任何折扣;二套房房贷执行基准利率的1.2倍。而此前,北京市大部分银行对于首套房房贷利率打九五折,二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。

进入6月以来,北京市部分银行进一步上调了房贷利率。民生银行首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍,较5月份上浮了10[[%]],二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。

2017年6月15日,央行上海总部公布了一组数据。数据显示,个人住房贷款增速连续6个月回落。5月上海地区个人住房贷款新增154.86亿元,环比少增31.37亿元。其中二手房贷款当月增加90.87亿元,环比少增27.41亿元。5月末,上海全市本外币个人住房贷款余额同比增长28.8[[%]],增速环比下降3.6个百分点。同时,上海多家银行均表示短期内房贷利率不会下调。

在首套房和二套房银行贷款利率上调的事情中,我们暂且把利益关系方分为四者:银行、开发商、投资客和刚需。那么,对这四方的影响究竟如何呢?

1、银行

厦门大学金圆研究院理事长戴亦一表示,此次房贷利率上调,金融强监管、流动性趋紧是主要原因。随着银监会对同业存单监管日益严格,银行同业存单发行量骤减,房贷基准利率的利率水平已超过了4.9[[%]],这意味着资金成本在不断提高。资金成本涨的比房贷利率快,银行必然会充分权衡其中的风险因素。

中原地产首席分析师张大伟表示,2017年3月北京*各项楼市调控政策后,银行对抵押品的风险意识更是不断提高,所以房贷审批难度加大。

通俗的说就是,银行一边提高了房贷利率,一边也抬高了存款利率,同时为了规避风险,严控控制抵押物的审核。银行在房贷总额度一定的情况,即使大幅上调房贷利率,利润也十分有限。但银行会权衡成本与利润,肯定不会亏本。

2、开发商

据央行上海总部近期公布的一组数据显示,与半年来持续降温的个人房贷业务相对应的,是房地产开发贷的回暖。2017年5月房地产开发贷款增加32.93亿元,同比多增82.56亿元。其中,住房开发贷款和商用房开发贷款分别增加23.20亿元和20.37亿元,同比分别多增30.29亿元和9.86亿元。这一数据表示开发商已经进入建设期,以往拍下的土地将在不久后开盘。

换句话说,开发商开始建房子了。2016-2017年的土拍价格想必都是知道的,地王频出。那么这些地建出来的房子的价格请自行脑补,开发商是绝对不会赔本卖楼的,想必是最后赢家。

3、投资客

从全国楼市的空置率来看,2013年,国内六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6[[%]]、18.5[[%]]、24.7[[%]]、23.5[[%]]、22.5[[%]]、19.5[[%]]。2015年,方正证券的调研报告显示,上海在四大一线城市中空置率最高,达到12[[%]];北京为5.6[[%]],广州是9[[%]],深圳约为8[[%]]。

而根据美国人口普查局的数据,2017年第一季度最新的全美出租空置率为7[[%]],而自住房空置率则降到1.7[[%]],低于2016年第四季度的1.8[[%]]。

 

图片来源同花顺.jpg

(图片来源:同花顺)

换句话说,我国楼市的空置率虽然远高于全球其他国家,但就2013-2015年来看,我国的房产空置率居然还是走低的。这也就是说,投资客早就开始布局投资,并且在近几年还出现了抛售现象。那么,现在房贷利率才来个上调,对投资客的影响真的很大吗?

4、刚需

当然,无论是什么政策下,对刚需的影响都是最大的。定向加息会直接导致购房成本增加,这无疑加重了购买首套房的刚需客户的负担。

业内人士预计,一、二线热点城市信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。相关人士分析,随着近期资金成本不断上升,商业银行需要控制房贷业务的成本,对资金的流向和使用作出新的规划。而且,6月下旬是金融市场习惯性的“资金紧张时刻”,在今年金融去杠杆压力之下,银行对半年末时点流动性冲击的担忧尤为严重。受房地产调控政策及年中考核等因素影响,预计银行年中会一定程度上收紧房贷,而且针对资质相对较差的客户审核将会更严格。

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